Pasar Hunian Jabodetabek belum Pulih Merata

Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Samuel Hutapea.(Dok. Leads Property)

PASAR hunian di Jabodetabek tetap bergerak hingga kuartal II-2026. Namun, geliat itu belum bisa dibaca sebagai pemulihan merata. Permintaan tetap bertumpu pada rumah tapak, terutama di area suburban dan segmen menengah, sementara kondominium Jakarta tetap melangkah lebih lambat.

Data Leads Property menunjukkan, penjualan rumah di Jabodetabek pada kuartal II-2026 tumbuh 94%. Permintaan rumah tercatat sebanyak 2.585 unit dengan tingkat penjualan 93,7%.

Di sisi pasokan, tambahan rumah mencapai 2.701 unit sehingga total pasokan rumah di Jabodetabek menyentuh 201.646 unit hingga kuartal II-2026.

Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Samuel Hutapea, mengatakan permintaan rumah tapak tetap cukup kuat, terutama di area Tangerang. Segmen nan paling banyak terserap pasar adalah rumah dengan nilai Rp500 juta hingga Rp2 miliar per unit.

“Permintaan rumah tapak tetap didominasi oleh area Tangerang dan berasal dari segmen menengah, ialah nan dibanderol Rp500 juta hingga Rp2 miliar per unit, sedangkan tingkat penjualan 93,8%,” ujar Martin di Jakarta, belum lama ini.

Dengan tren tersebut, Leads Property memperkirakan permintaan rumah di Jabodetabek hingga akhir 2026 berada di kisaran 12.000 hingga 13.000 unit.

Namun, kata Martin, nomor itu juga memperlihatkan bahwa pasar kediaman belum sepenuhnya lepas dari pola selektif. Konsumen tetap lebih banyak bergerak pada produk nan dianggap terjangkau, berada di area penyangga Jakarta, dan mempunyai support akses maupun akomodasi nan memadai.

Martin menilai tingkat penjualan rumah relatif stabil lantaran pertumbuhan pasokan dan permintaan tetap melangkah seimbang. Hingga akhir 2026, pasokan rumah di Jabodetabek diperkirakan bertambah 13.211 unit secara tahunan sehingga total pasokan mencapai 209.748 unit.

“Pasokan rumah tapak bakal terus bertambah terutama di wilayah suburban Jakarta,” kata Martin.

Dari sisi harga, developer juga terlihat berhati-hati. Harga jual rumah disebut relatif stabil lantaran developer menjaga agar produk tetap terserap pasar. Dengan kata lain, ruang kenaikan nilai tetap dibatasi oleh daya beli konsumen.

Co-Founder and Chief Executive Officer Leads Property, Hendra Hartono, menilai kenaikan suku kembang referensi Bank Indonesia hanya memberi akibat sementara terhadap pasar rumah.

“Penjualan rumah terpengaruh, tapi berkarakter sementara. Hal itu mengingat kenaikan kembang lebih lantaran untuk menjaga nilai tukar rupiah agar tetap stabil,” ujar Hendra.

Meski begitu, dia mengakui insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah alias PPN DTP tetap menjadi aspek krusial untuk menjaga momentum penjualan. Insentif tersebut dinilai membantu, meskipun bukan satu-satunya penentu keputusan beli.

“PPN DTP semestinya membantu, meski bukan solusi utama. Sekalipun begitu, jika insentif itu dicabut bisa menimbulkan masalah dalam penjualan rumah,” tegas Hendra.

Pernyataan itu menunjukkan bahwa pasar rumah tetap memerlukan penopang kebijakan. Tanpa insentif, akibat perlambatan penjualan tetap terbuka, terutama di tengah daya beli nan belum sepenuhnya kuat dan beban kembang angsuran nan tetap menjadi pertimbangan konsumen.

Berbeda dengan rumah tapak, pasar kondominium Jakarta tetap menunjukkan pemulihan nan lebih terbatas. Pada kuartal II-2026, permintaan kondominium tercatat hanya 203 unit dengan tingkat penjualan 83,2 persen. Harga jual rata-rata berada di level Rp28,3 juta per meter persegi.

Leads Property mencatat tambahan pasokan kondominium pada kuartal II-2026 sebanyak 336 unit secara kuartalan sehingga total pasokan mencapai 260.236 unit.

Martin memperkirakan penjualan kondominium di Jakarta hingga akhir 2026 hanya naik tipis menjadi 83,4%. Permintaan tahunan diperkirakan berada di kisaran 1.000 hingga 1.200 unit.

“Tingkat penjualan sedikit meningkat seiring dengan permintaan tahunan nan meningkat,” tutur Martin.

Permintaan kondominium tetap berpusat di Jakarta Selatan dan berasal dari segmen menengah atas. Hingga akhir 2026, tambahan pasokan kondominium diperkirakan sekitar 736 unit secara tahunan, sehingga total pasokan menjadi 260.636 unit.

“Pasokan diperkirakan bakal bertambah dari satu proyek baru di paruh kedua 2026, ialah Eluna Casa Grande,” kata Martin.

Harga jual kondominium Jakarta hingga akhir 2026 diperkirakan naik tipis ke level Rp28,8 juta per meter persegi. Kenaikan itu terutama ditopang permintaan dari segmen atas.

“Harga jual sedikit meningkat seiring adanya permintaan di segmen atas,” ujarnya.

Dengan komposisi tersebut, pasar kediaman Jabodetabek pada 2026 tetap memperlihatkan dua wajah. Rumah tapak di area suburban, terutama Tangerang, tetap menjadi penggerak utama. Sementara itu, kondominium Jakarta belum menunjukkan lonjakan permintaan nan cukup kuat. (Z-10)