NJOP Tanah di Pondok Indah-Menteng Selangit Sampai Tembus Ratusan Juta

Jakarta, CNBC Indonesia - Harga tanah di area premium Jakarta terus bergerak naik dan menjadi pertimbangan krusial bagi masyarakat sebelum membeli rumah maupun aset properti.

Salah satu parameter nan kerap dijadikan referensi adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), terutama di area elite seperti Menteng, Pondok Indah, Senopati hingga pusat upaya Sudirman dan SCBD.

Associate Director Leads Property Martin Samuel Hutapea menjelaskan area pusat upaya Jakarta saat ini sudah mempunyai NJOP nan sangat tinggi. Menurutnya, nomor tersebut menjadi salah satu referensi nan banyak digunakan pelaku pasar untuk memperkirakan nilai lahan.

"NJOP lahan di CBD, Sudirman, SCBD itu sudah Rp150 juta per meter persegi ke atas. Sudirman itu Rp150 juta ke atas. Kalau secara historis nilai pasar memang sering berada di atas NJOP, walaupun sebenarnya tidak ada patokan nan mengatur kudu di atas alias di bawah NJOP," kata Martin kepada CNBC Indonesia, Jumat (19/6/2026).

Ia menilai banyak pemilik maupun developer menjadikan NJOP sebagai titik awal dalam menentukan ekspektasi nilai jual tanah. Dari sana, nilai pasar kemudian bisa bergerak lebih tinggi tergantung lokasi, kebutuhan pemilik, dan minat pembeli.

"Sering kali developer menjadikan NJOP sebagai benchmark. Misalnya NJOP tanah Rp60 juta per meter, mereka berambisi nilai pasarnya bisa 20% sampai 30% di atas itu. Di SCBD apalagi ada nan nilainya sampai 1,5 kali NJOP. Kalau NJOP-nya Rp150 juta, berfaedah nilai pasarnya bisa sekitar Rp225 juta per meter persegi," ujarnya.

Di sisi lain, kenaikan nilai tanah nan terlalu tinggi juga menjadi tantangan tersendiri bagi pasar properti. Kenaikan nilai lahan tidak selalu sejalan dengan keahlian penanammodal seperti perkantoran maupun hotel dalam menghasilkan pendapatan.

"Kalau suatu saat NJOP sudah menyentuh Rp250 juta per meter, pertanyaannya tanah itu mau dijual di nilai berapa? Bahkan ada kasus tanah dijual di bawah NJOP lantaran terlalu mahal. Rental office dan persewaan hotel juga belum tentu bisa menjustifikasi nilai tanah nan setinggi itu," sebut Martin.

Untuk area kediaman premium, Menteng tetap menjadi salah satu area dengan nilai lahan tertinggi di Jakarta. Wilayah nan dikenal sebagai area elite sejak puluhan tahun lampau itu tetap mempertahankan daya tariknya meski nilai tanah sudah berada di level nan sangat tinggi.

"Kalau Menteng tetap mahal. Nilai lahannya sudah sekitar Rp100 juta per meter persegi. NJOP-nya ada nan mencapai Rp70 juta per meter. Nilai transaksi tentu bisa lebih tinggi, apalagi bisa mendekati Rp90 juta sampai Rp100 juta per meter tergantung lokasinya," ungkapnya.

Selain Menteng, area Senopati juga menunjukkan lonjakan nilai tanah nan signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Area nan berkembang menjadi pusat style hidup dan upaya tersebut sekarang menjadi salah satu letak paling mahal di Jakarta Selatan.

"Senopati sekarang sudah mahal. Untuk lahan komersial bisa Rp130 juta sampai Rp150 juta per meter persegi. Kalau rumah tinggal bisa sekitar Rp90 juta sampai Rp100 juta per meter. Range nilai tanah itu sangat lebar lantaran ada pemilik nan menjual di bawah NJOP lantaran butuh biaya cepat, ada juga nan menjual di atas NJOP sesuai ekspektasinya. Pondok Indah juga tetap berada di kisaran Rp60 juta sampai Rp70 juta per meter persegi," ujar Martin.

(dce)

Add as a preferred
source on Google

[Gambas:Video CNBC]